关于执行被执行人房地产时如何确定财产归属的问题

来源：素感养生

第1种观点： 本篇手记只是本律师在日常“升级打怪”中积累经验所记，就是日常流水而已，此次查询房产登记信息是本人亲自办理，有兴趣的朋友或者有需要办理的朋友可以拿来参考。首先，网上已经有很多不动产利害关系人或者本人查询，或相关工作人员直接调取查询，以及向律师出具调查令由律师查询不动产登记信息的文章，很具体也很清晰，我们在此不在这方面赘述，直接把我今天工作流程“流水账”记录一下。我今天一大早先来到通州区不动产事务登记中心，要提醒大家的是，该不动产登记中心由原来的地址搬到了通州区新华东街48号二区，别跑错地方浪费时间，可以百度地图搜索北京城市副中心政务服务中心。看下面照片走到这就快到了，别着急，是二区，要走到政务服务中心的后面，有个指示牌写着，大约130米。看到下面的照片就是到了不动产登记中心的大门口。中午是不休息的可以拿号排队等着办理事务。那么我们就进去开始办正事吧，找引导台的工作人员，告知是办理司法查询，他们就会给您拿一个号（最好带着身份证），去绿色区域18-31号窗口排队，专门是司法查询和司法查封的服务窗口。要提醒去司法查询的小伙伴，一定向您的委托人要清楚具体查询的不动产（房产）的具体行政地址，一般当事人只会给小区名称具体的楼牌号，但是司法查询需要准确的行政地址。比如我家小区名字很洋气，叫什么尚都新苑小区或者嘉都TIME小区（还起个洋名字），其实行政地址没准儿是某某街董村某楼某号。如果写错了，调查令也会同样开错，那么您就得找重新开具，重新来调取不动产登记信息，费时费力。接着中午我又赶去了丰台区不动产事务登记中心。都没有吃饭，想😭。位置可以地图搜，在木樨园桥附近。中午也是不休息，可以排队拿号等着，但是工作人员13：30就位准时开始叫号。人也就越来越多，买房卖房过户的人可真多啊，比菜市场还嘈杂。我中午过去拿号，所以排在了第一个办理事务，还好没有等太久。工作人员都很专业，也是专门的司法查询窗口。主要带齐手续：调查令、律师证、身份证、律所介绍信（不动产中心没有要，我主要是怕跑二趟，有备无患）。服务台有这个表格，拿到以后提前填好，律师小伙伴可以回去多复印几张，提前填好按照上面的格式和内容要求。丰台这个房产我们也遇到了行政地址当事人给的不对，现场办理的时候工作人员要求给打电话，是否允许手写更改地址，如果不同意就需要重新开具调查令。还好，我顺利查询到了不动产登记信息和房屋买卖合同。这一天也没算白辛苦。升级打怪的小伙伴们一起加油吧！我也会持续更新我的“律师手记”。

第2种观点： 法律分析：不可以查询,除非取得产权人或共有权人授权委托后查询。法律依据：《房屋权属登记信息查询暂行办法》第原始登记凭证可按照下列范围查询：（一）房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；（二）房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；（三）机关、机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；（四）公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证；（五）仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；（六）涉及本法第九条规定情形的，可以在、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。

第3种观点： 法律分析：律师如需查询、复制不动产登记资料信息，可以凭律师执业证书和律师事务所证明及有关材料（如：权利人、利害关系人的公证委托书；受托人身份证原件、复印件以及与查询目的有利害关系的立案证明等）向不动产登记机构申请查询符合相应权利不动产资料信息。针对取证特别困难的，也可以申请人民、人民调査。法律依据：《中华人民共和国律师法》第三十五条受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民、人民收集、调取证据或者申请人民通知证人出庭作证。律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。

第1种观点： 律师手记：律师查询不动产（房产）登记信息

第1种观点： 法律分析：一、各级人民在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行规规定的房屋通过协助执行行为合法化。法律依据：《关于无证房产依据协助执行文产权登记有关问题的函》第三十五条执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行处置后可以依法向房屋登记机构发出协助执行通知书时不具备初始登记条件的，执行处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

第2种观点： 法律主观：发出的协助执行通知书具有法律效力，有关单位和个人必须执行。如果不执行，会被拘留、罚款。《民事诉讼法》第一百一十四条有义务协助调查、执行的单位有下列行为之一的，人民除责令其履行协助义务外，并可以予以罚款： (一)有关单位拒绝或者妨碍人民调查取证的; (二)有关单位接到人民协助执行通知书后，拒不协助查询、扣押、冻结、划拨、变价财产的; (三)有关单位接到人民协助执行通知书后，拒不协助扣留被执行人的收入、办理有关财产权证照转移手续、转交有关票证、证照或者其他财产的; (四)其他拒绝协助执行的。

第3种观点： 法律分析:1.各级人民在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行规规定的房屋通过协助执行行为合法化。2.执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。3.执行向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。法律依据:《关于无证房产依据协助执行文产权登记有关问题的函》第二条暂时不具备初始登记条件的，执行处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

第1种观点： 法律分析：开具的协助执行通知书但房地产不动中心不协助可以去上级有关部门进行投诉。法律上规定行政机关在行政诉讼中败诉，并且不依法履行判决书的，不能免除履行责任，可以根据具体情况采取相应的措施。对应当归还的罚款或者应当给付的款额，可以通知银行从该行政机关的账户内划拨。一般的行政机关都有自己专门的财务，而有权限要求相应的银行机构划扣具体款项，并且是依据判决书办事，行政机关不能拒绝。法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条有义务协助调查、执行的单位有下列行为之一的，人民除责令其履行协助义务外，并可以予以罚款：（一）有关单位拒绝或者妨碍人民调查取证的；（二）有关单位接到人民协助执行通知书后，拒不协助查询、扣押、冻结、划拨、变价财产的；（三）有关单位接到人民协助执行通知书后，拒不协助扣留被执行人的收入、办理有关财产权证照转移手续、转交有关票证、证照或者其他财产的；（四）其他拒绝协助执行的。

第2种观点： 法律分析：一、各级人民在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行规规定的房屋通过协助执行行为合法化。法律依据：《关于无证房产依据协助执行文产权登记有关问题的函》第三十五条执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行处置后可以依法向房屋登记机构发出协助执行通知书时不具备初始登记条件的，执行处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

第3种观点： 法律分析：1.各级人民在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行规规定的房屋通过协助执行行为合法化。2.执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。3.执行向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。法律依据：《关于无证房产依据协助执行文产权登记有关问题的函》第二条暂时不具备初始登记条件的，执行处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

第1种观点： 最高人民、国土资源部、建设部联合发布了［即《关于人民执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》），对涉及房地产案件的民事强制执行程序及协助执行程序进行了具体规范。《通知》的出台，对于保证人民生效裁判文书及其他生效法律文书的顺畅执行，规范执行和协助执行房地产案件的工作秩序，保护执行当事人、案外人的合法权益，必将起到积极的作用。《通知》第五条第一款规定：“人民查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的以权属登记为准。”之所以这样规定，是考虑到执行程序中，在确认不动产权属是否属于被执行人时，应当相信并且维护国家登记的公信力，执行程序中一般不宜直接否认登记机构的登记行为。在执行工作实践中，有些登记机构认为，登记管理机关是确认不动产权属的唯一部门，人民无权确认不动产的权属，并因而不为人民确认不动产权属的判决书或者调解书所涉及的实际权利人办理过户手续。当事人之间发生产权争议，从而起诉到人民，人民对争议权属进行确认，正是人民行使审判权、解决民事纠纷的一种方式，是“司法最终解决”原则的应有之功。为了澄清这种认识，《通知》第五条第二款规定“在执行人民确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”这是一项很重要的突破。由此而深入探索，我国建立判决优先权便有了基础。可以设想，在法治不久之将来，人民制作的生效法律文书确认债权人享有债务人房地产权属的，可不经申请执行而首先到国土资源、房地产管理部门申请权属登记，从而优先获得就该房地产受偿的权利，可使司法审判权威得以充分体现。在执行房地产案件时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。司法实践中，有以下几种情况需要引起注意：1、对于已进行登记的房地产，按照法定管理部门的登记确定权属，一般来说，登记在被执行人名下的房地产，视为被执行人所有。2、未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。3、对于未登记在被执行人名下的财产，登记名义人（案外人）与被执行人均认为该财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。4、登记名义人否认该财产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。5、被执行人通过继承、判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。6、以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。

第2种观点： 法律分析:首先，需要明确被执行人的资产范畴。被执行人包括自然人和法人。自然人和法人的财产形态不一，数量大小有差别，但大同小异。被执行人的财产包括：固定资产(动产、不动产)；现金；股权投资(上市公司股票、权证)；所购有价证券，包括金融债券、企业债券；到期和未到期债权它应收账款；无形资产，包括商标权、专利权、著作权等。法律依据:《中华人民共和国刑法》第三百一十三条对人民的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。